Rząd Andaluzji nie przestaje zaostrzać rygoru przyznawania licencji turystycznych

Na mocy czwartego przepisu końcowego ustawy organicznej 1/2025 z dnia 2 stycznia w sprawie środków dotyczących skuteczności publicznej służby sprawiedliwości (BOE nr 3 z dnia 1 marca 2025 r.), wprowadzono zmianę do ustawy 49/1960 z dnia 21 lipca o własnościach horyzontalnych, zgodnie z którą:

1. Do artykułu siódmego dodano sekcję 3, zgodnie z którą właściciel, który chce prowadzić wynajem turystyczny …musi uprzednio uzyskać wyraźną zgodę wspólnoty właścicieli, na warunkach określonych w sekcji 12 artykułu siedemnastego niniejszej ustawy.

2. Zmodyfikowano sekcję 12 artykułu siedemnastego, która dokładnie określa większość wymaganą do uzyskania tej wyraźnej zgody. Tak więc wymagany będzie pozytywny głos trzech piątych całkowitej liczby właścicieli, którzy z kolei reprezentują trzy piąte kwot uczestnictwa.

Należy przypomnieć, że od marca 2019 r. wspólnoty mieszkaniowe mogły ograniczać lub warunkować działalność turystyczną, a nawet jej zakazywać, zgodnie z wykładnią Sądu Najwyższego dotyczącą przeprowadzonej wówczas reformy.

Natomiast od 3 kwietnia 2025 r., czyli od dnia wejścia w życie tych ostatnich zmian, wspólnoty nie tylko będą mogły ograniczać, warunkować lub zakazywać takiej działalności, ale właściciele nie będą mogli jej prowadzić bez uprzedniej i wyraźnej zgody wspólnoty mieszkaniowej, która zatwierdzi ją wspomnianą większością trzech piątych ogólnej liczby właścicieli, którzy z kolei reprezentują trzy piąte kwot udziałów.

Jak technicznie miałaby się realizować taka zgoda? Przypuszcza się, iż najlogiczniejszym rozwiązaniem byłoby przedstawienie takiej prośby administratorowi wspólnoty, aby poddał ją pod porządek obrad i głosowanie na najbliższym posiedzeniu.

Jednakże, zgodnie z Drugim Przepisem Dodatkowym, który również został dodany do Ustawy o Własności Horyzontalnej, właściciel nieruchomości, który prowadzi wynajem turystyczny przed 3 kwietnia 2025 r., może nadal prowadzić tę działalność na warunkach i zasadach określonych w przepisach dotyczących sektora turystycznego.

Hiszpania opracowała szczególnie atrakcyjny system podatkowy dla pracowników, przedsiębiorców i specjalistów przenoszących się do tego kraju, znany popularnie jako Prawo Beckhama. System ten, oparty na artykule 93 Ustawy o Podatku Dochodowym od Osób Fizycznych (LIRPF), stał się kluczowym narzędziem przyciągającym zagraniczne talenty, zwłaszcza od momentu, gdy skorzystał z niego brytyjski piłkarz, David Beckham, w 2003 roku, po podpisaniu kontraktu z Realem Madryt..

OD PRAWA BECKHAMA DO USTAWY O STARTUPACH

Prawie dwie dekady po wprowadzeniu Prawo Beckhama przeszło różne modyfikacje, z których najważniejszą było uchwalenie Ustawy 28/2022 o wspieraniu ekosystemu przedsiębiorstw typu start-up, znanej jako Ustawa o Startupach. Ustawa ta, zatwierdzona w grudniu 2022 roku, złagodziła wymagania dotyczące systemu podatkowego i rozszerzyła jego zastosowanie na wysoko wykwalifikowanych specjalistów oraz przedsiębiorców, którzy chcą osiedlić się w Hiszpanii. Ponadto, rozwinięcie przepisów tego systemu, zatwierdzone w Królewskim Dekrecie 1008/2023, uczyniło jego stosowanie bardziej dostępnym.

Praktyczny Przewodnik

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii to proces, który może wydawać się złożony, szczególnie dla osób nieznających lokalnych realiów. W poniższym przewodniku krok po kroku przeprowadzimy Cię przez najważniejsze etapy, które pomogą uniknąć niespodzianek i niepotrzebnych komplikacji. Warto jednak pamiętać, że nie wszystkie wymienione tu kroki będą zawsze konieczne, a ich kolejność może się różnić w zależności od konkretnego przypadku.

1. Rezerwacja nieruchomości

Proces zakupu zazwyczaj rozpoczyna się od rezerwacji nieruchomości. W tym celu podpisywana jest umowa rezerwacyjna, która jest dość prosta i zazwyczaj wymaga wpłaty zaliczki (zwykle od 3 do 10 tys. euro). Po wpłacie tej kwoty sprzedający zdejmują ofertę z rynku, co daje czas na załatwienie formalności.

Posiadasz nieruchomość w Hiszpanii i zastanawiasz się czy warto ją wynajmować turystycznie, czy może jednak długoterminowo? W ostatnim czasie wynajem turystyczny staje się coraz bardziej nieprzewidywalny. Wraz z nowymi przepisami i obostrzeniami zdarza się, że coraz więcej właścicieli decyduje się na wynajem długoterminowy, a nie wakacyjny.

Wynajem długoterminowy to najem lokalu mieszkalnego na przedłużony okres obowiązywania, zwykle powyżej dwóch miesięcy, a standardowo na rok lub dłużej z możliwością przedłużenia. Przeznaczony jest dla osób, które poszukują długoterminowego zakwaterowania, jako swojego stałego miejsca zamieszkania.

Jeśli posiadasz nieruchomość w Hiszpanii, musisz płacić przynajmniej dwa podatki – niezależnie od tego, czy nieruchomość jest przeznaczona do użytku własnego, czy wynajmowana.

Rezydenci są opodatkowani od swoich dochodów na całym świecie podatkiem dochodowym od osób fizycznych lub podatkiem dochodowym od osób prawnych. Z kolei nierezydenci, zarówno osoby fizyczne, jak i podmioty prawne, są opodatkowani podatkiem dochodowym i tylko od dochodów uzyskanych w Hiszpanii..

Za NIEREZYDENTA uważa się każdą osobę:

• która nie mieszka w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku.
• której główna działalność gospodarcza jest prowadzona poza Hiszpanią.
• której małżonek, który nie pozostaje w separacji sądowej, oraz małoletnie dzieci NIE zamieszkują w Hiszpanii.

Po wejściu w życie podziału na strefy, który wskaże dzielnice, które mogą akceptować nowe mieszkania turystyczne, stosowane będą oba wspomniane środki. Oznacza to, że w niektórych dzielnicach miasta, nawet jeśli nieruchomość posiada osobne wejście, nowe licencje nie będą wydawane. W innych dzielnicach, w których wciąż jest miejsce na nowe mieszkania dla turystów, apartamenty te będą musiały posiadać osobne wejście.

Wszystkie te zmiany według władz mają na celu znalezienie sposobu na ograniczenie wynajmu turystycznego, promując ich długoterminowe użytkowanie. Przypominamy, że o wynajmie długoterminowym mówimy w sytuacji, gdy trwa on dwa miesiące lub dłużej. Do tego rodzaju wynajmu nie potrzeba wnioskować o licencję turystyczną.

Hiszpańska wiza „cyfrowego nomada” jest dostępna dla obywateli spoza UE, którzy pracują zdalnie dla firm spoza Hiszpanii. Wnioskodawcy mogą uzyskać maksymalnie 20 procent swoich dochodów z hiszpańskich firm.

Zarówno samozatrudnieni freelancerzy z wieloma klientami, jak i pracownicy zdalni zatrudnieni przez jedną firmę poza Hiszpanią są uprawnieni do otrzymania wizy.

Wnioskodawcy muszą pochodzić spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Nie mogą mieszkać nielegalnie w Hiszpanii w momencie składania wniosku i nie mogą mieszkać w tym kraju w ciągu pięciu lat przed złożeniem wniosku.

Muszą udowodnić, że pracowali ze swoimi klientami lub firmą przez ponad trzy miesiące przed złożeniem wniosku, a firma, dla której pracują, musi działać przez co najmniej rok. Muszą być w stanie wykazać, że mają umowę o pracę lub, jeśli pracują jako freelancerzy, byli regularnie zatrudnieni przez firmę poza Hiszpanią – oraz że ich praca może być wykonywana zdalnie.

Muszą również udowodnić, że mają kwalifikacje lub doświadczenie w swojej dziedzinie. Zamiast kwalifikacji, takich jak dyplom uniwersytecki lub świadectwo zawodowe, wymagane jest co najmniej trzyletnie doświadczenie zawodowe.