FAQ
Często zadawane pytania
1. Standardowo trzeba wyrobić numery identyfikacji podatkowej – NIE (dla osób prywatnych) lub NIF (dla osób prawnych) oraz założyć konto bankowe.
2. Deweloperzy są zobowiązani prawnie do kontroli Klientów pod względem przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy, co nakłada obowiązek wypełniania formularzy i udostępnianie wymaganej dokumentacji (głównie dotyczącej podatków).
3. Umowa rezerwacyjna, która najczęściej jest prostym szkicem umowy i w którą deweloper zazwyczaj nie pozwala ingerować. Chodzi o zapłacenie jakiejś kwoty (najczęściej od 6 do 15 tys. euro) jako opłaty rezerwacyjnej.
4. Przygotowanie prywatnej umowy kupna-sprzedaży – tutaj potrzebujemy już fachowej pomocy prawnej. Ta umowa wymaga dobrych negocjacji, aby klauzule w niej zawarte odpowiednio nas chroniły (poręczenia bankowe, realne daty, kary umowne za zwłokę, przewidywana siła wyższa, etc.). W tego typu kontrakcie, jako że mówimy o budowie, która dopiero ma się odbyć (często trzeba sprawdzić też odpowiednie licencje, ubezpieczenia i pozwolenia dewelopera), należy bardzo dobrze przewidzieć możliwe scenariusze i ustalić co będzie się działo, gdyby wystąpiła zwłoka, dzieło nie zostało dokończone, nie uzyskało licencji na zamieszkanie oraz szereg innych możliwych kwestii.
5. Ustalenie dogodnego kalendarza wpłat, żeby nie nadwątlić naszej kondycji finansowej i zostawić odpowiedni margines na ewentualny kredyt hipoteczny, kiedy konstrukcja będzie już gotowa.
6. Zapłata finalnej części i odbiór kluczy oraz zakontraktowanie mediów i rejestracja własności – najprzyjemniejsze kwestie operacji, która ma prawo się powieść, kiedy oddamy ją w ręce profesjonalistów.
Oto podsumowanie standardowych etapów podejmowanych przez nas działań przy zakupie nieruchomości od dewelopera w Hiszpanii:
a. weryfikacja dokumentacji nieruchomości.
b. przygotowanie wzoru pełnomocnictwa.
c. wyrobienie Número de Identificación Extranjeros (N.I.E.).
d. pomoc przy założeniu rachunku bankowego w banku hiszpańskim.
e. reprezentowanie przed bankiem hiszpańskim w zakresie czynności bezpośrednio niezbędnych do realizacji zakupu; pomoc prawna przy zaciąganiu kredytu hipotecznego w banku hiszpańskim.
f. czynności mające na celu weryfikację dewelopera i firmy komercjalizującej: księga wieczysta, licencja budowy, poręczenia bankowe
e. reprezentowanie przed bankiem hiszpańskim w zakresie czynności bezpośrednio niezbędnych do realizacji zakupu; pomoc prawna przy zaciąganiu kredytu hipotecznego w banku hiszpańskim
g. opracowanie treści przedwstępnej umowy sprzedaży we współpracy ze sprzedającym i jego reprezentantami (contrato de arras).
h. przygotowanie końcowego kosztorysu transakcji sprzedaży nieruchomości.
i. pracowanie przy współudziale sprzedającego projektu umowy przeniesienia własności nieruchomości, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego (escritura).
j. reprezentowanie Klienta przed notariuszem (w wypadku braku osobistej obecności Zleceniodawcy przy podpisywaniu aktu notarialnego – escritura) lub udział przy podpisaniu aktu notarialnego we właściwej kancelarii notarialnej (w wypadku osobistej obecności Klienta przy podpisywaniu aktu notarialnego – escritura).
k. dopełnienie obowiązków formalnych wynikających z prawa podatkowego dotyczących przeniesienia własności nieruchomości (w tym złożenie właściwych formularzy w hiszpańskim urzędzie skarbowym – Agencia Estatal de Administración Tributaria)
l. dokonanie odpowiednich zgłoszeń oraz rejestracji, które wymagane są przez przepisy prawa hiszpańskiego w związku z przeniesieniem własności nieruchomości.
m. czynności zmierzające do zawarcia umów o dostawę mediów do nabytej nieruchomości
n. pomoc prawna przy uzyskaniu właściwych zezwoleń lub licencji, w szczególności niezbędnych do przeprowadzenia remontu nieruchomości lub uzyskiwania z niej pożytków z najmu lub dzierżawy w celach turystycznych.
Oto podsumowanie standardowych etapów podejmowanych przez nas działań przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii:
1. Comprobaciones de los documentos – weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, która pozwoli ocenić czy nieruchomość nie posiada wad prawnych ani czy nie jest obciążona długami (obciążenia hipoteczne, służebności osobiste, służebności przesyłu, służebności przejazdu, obciążenia publicznoprawne oraz długi względem wspólnoty, a także ustalenie możliwości uzyskania rozmaitych licencji do pretendowanego użytku nieruchomości). Redakcja odpowiednich pełnomocnictw i wyjaśnienie ich mechanizmu.
2. Wstępne czynności przygotowawcze – wyrobienie numeru NIE dla osób fizycznych (Número de Identificación Extranjeros) lub NIF (Número de Identificación Fiscal) dla firm, pomoc przy założeniu rachunku bankowego w banku hiszpańskim, pomoc w nawiązaniu kontaktu z doradcą kredytowym w banku hiszpańskim w celu umożliwienia zaciągnięcia ewentualnej hipoteki.
3. Contrato de arras – prowadzenie negocjacji ze sprzedającym i opracowanie treści przedwstępnej umowy depozytowej (contrato de arras) z uwzględnieniem rozliczenia ewentualnej umowy rezerwacyjnej – całość z jednoczesnym uwzględnieniem potrzeb Klienta w zakresie zabezpieczenia jego interesu, jeśli chodzi o daty, kalendarz płac, itd.
4. Czynności przygotowawcze przed zawarciem aktu notarialnego – przygotowanie końcowego kosztorysu transakcji sprzedaży nieruchomości obejmującego rozliczenie ewentualnych obciążeń cywilnoprawnych oraz publicznoprawnych (podatkowych); opracowanie, przy współudziale sprzedającego, projektu umowy przeniesienia własności nieruchomości; wybór notariusza i uzgodnienie miejsca oraz terminu zawarcia aktu notarialnego, zgodnie z postanowieniami contrato de arras.
5. Escritura publica – zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, co stanowi dokument przeniesienia prawa własności do nieruchomości.
6. Czynności porządkujące – uregulowanie wszystkich obciążeń publicznoprawnych związanych z przeniesieniem własności nieruchomości oraz dopełnienie obowiązków formalnych, wynikających z prawa podatkowego, dotyczących przeniesienia własności nieruchomości (w tym złożenie właściwych formularzy w hiszpańskim urzędzie skarbowym – Agencia Estatal de Administración Tributaria); dokonanie odpowiednich zgłoszeń oraz rejestracji, które wymagane są przez przepisy prawa hiszpańskiego w związku z przeniesieniem własności nieruchomości; kontraktacja dostawców mediów, wyrobienie potrzebnych licencji.
Po pierwsze, trzeba przyznać, że hiszpańskie banki mają całą paletę możliwości kredytowych dla obcokrajowców i dość chętnie i szybko przyznają im kredyty – oczywiście pod pewnymi warunkami. Nie ma co się łudzić, że w Hiszpanii nie sprawdzą mojej aktualnej sytuacji finansowej i ewentualnych zobowiązań w Polsce lub innych krajach Unii Europejskiej. W tym aspekcie zalecamy unikać samozwańczych ekspertów kredytowych, którzy, jak sami zapewniają – “załatwiają” kredyty. To tak nie działa. Tu nic się nie załatwia. Trzeba będzie pokazać raport z BIKu, wyciąg ostatnich ruchów na koncie i minimum dwa ostatnie PITy, żeby zrobić bardzo podstawową symulację zdolności kredytowej, nie mówiąc już o dokumentacji mieszkania, które chcemy nabyć.
Poza tym, w obecnej, napiętej, sytuacji geopolitycznej, nie-rezydenci podatkowi rozliczający się w Polsce nie mogą liczyć na doskonałe warunki kredytowe przynajmniej z dwóch powodów: niestabilność waluty (PLN) oraz fizyczna bliskość wojny na Ukrainie. W tym aspekcie należy zaznaczyć, że nie ma banków, które na obecną chwilę oferowałyby Polakom (podkreślmy, zarabiającym w Polsce) warunki inne niż ‘variables’, czyli zmienne.
Ile wkładu własnego potrzebuję na wstępie? Dla bezpieczeństwa doradzamy, aby dysponować na wstępie około 50% ceny nieruchomości, którą chcemy nabyć (40% wkładu własnego + 10% opłat dodatkowych: podatki, notariusz, rejestr, obsługa hipoteki, obsługa prawna). Dla Polaków hiszpańskie banki nie oferują obecnie kredytów wyższych niż 70% przy bardzo dobrych wskaźnikach ekonomicznych klienta.
Jaki jest maksymalny okres kredytowania dla Polaków? 20 lat, niekiedy 25 (przy zasadniczo dużo gorszych warunkach).
Ile wynosi miesięczna rata kredytu? Jest ona uzależniona od jego wysokości i najczęściej w symulacjach przedstawiona jest w sposób stały tylko na pierwszy rok kredytowania. Później zależy m.in. od euriboru, ale nie są to wahania tak wielkie jak ostatnio w Polsce.
Jakie dodatkowe opłaty będę musiał ponieść w przypadku zaciągnięcia hipoteki? Będzie trzeba zapłacić prowizję za przyznanie hipoteki, często również ubezpieczenie na życie (dyspensowane, jeśli już takowe posiadamy), ubezpieczenie kredytu, itd. Często będzie trzeba również zapłacić za tłumaczenia przysięgłe stosownych dokumentów.
Jak krok po kroku działa cały mechanizm zaciągnięcia kredytu? Jest prawdą, że nie się zrobić ogólnej symulacji zdolności kredytowej, ale trzeba mieć upatrzoną nieruchomość i niejako “pod nią” starać się wziąć kredyt. Podpisujemy zatem umowę rezerwacyjną z agencją, weryfikujemy prawnie nieruchomość (zalecamy szczególną ostrożność i korzystanie z usług wykwalifikowanych prawników), podpisujemy contrato de arras, wpłacamy zadatek i mamy kilkadziesiąt dni (zależy od kontraktu depozytowego) na znalezienie hipoteki, aby nie utracić zadatku. W tym czasie bank analizuje naszą zdolność kredytową, zbiera dokumenty dotyczące nieruchomości i robi swoją własną wycenę, po czym przedstawia nam wiążącą umowę kredytową.
Kupując nieruchomość trzeba zapłacić podatek VAT – 10%, jeżeli jest to nieruchomość nowa, albo ITP – Impuesto de Transmisión Patrimonial, jeśli nieruchomość była już użytkowana – od 4 do 10% (w zależności od prowincji, w Andaluzji ten podatek wynosi 7%).
Oprócz tego trzeba pokryć koszty notarialne (ok. 0,2-0,5% wartości nieruchomości) oraz rejestru (ok. 0,1-0,25% wartości nieruchomości).
Po zakupie nieruchomości nie-rezydenci podatkowi w Hiszpanii muszą także rozliczać podatek dla nie-rezydentów (zarówno, gdy mają zyski z jej wynajmu turystycznego, jak i kiedy korzysta się z niej do użytku własnego).
Właściciele co roku płacą również I.B.I. – podatek od nieruchomości, który wynosi od 0,4% do 1,3% waloru katastralnego nieruchomości.
W niektórych przypadkach będzie trzeba zapłacić również IAJD – Impuesto de Acto Jurídico Documentado – w zależności od prowincji i waloru oraz przeznaczenia nieruchomości: 0,4-1,2% jej wartości.
Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, do czego chcemy wykorzystywać nabytą nieruchomość. Jeśli planujemy wynajem długoterminowy (powyżej 2 miesięcy), to nie potrzebujemy licencji do użytku turystycznego. Jeśli jednak planujemy wynajmować mieszkanie na krótsze okresy, to tak – licencja jest niezbędna.
Faktem jest to, co się często słyszy, że licencję uzyskuje się w jeden dzień. Oczywiście warto jednak, podobnie jak w przypadku lekarstw, czytać również „tekst pisany małym druczkiem”. Licencję uzyskuje się drogą elektroniczną przy użyciu hiszpańskiego podpisu elektronicznego. Po wypełnieniu formularza (który w Hiszpanii nazywa się „deklaracją odpowiedzialności”) od razu otrzymuje się tymczasowy numer licencji turystycznej. Należy jednak pamiętać, że do formularza powinno się dołączyć stosowne załączniki – dowód własności nieruchomości, skan dokumentu tożsamości, wniosek do rejestru o wydanie certificado de dominio oraz tenże certyfikat już po jego wydaniu. W przypadku, gdy nie obsługujemy wynajmu sami, a zatrudniamy do tego firmę zewnętrzną – również umowę z tą firmą. Idealnym rozwiązaniem jest załączenie wszystkich tych dokumentów w momencie wnioskowania o licencję, w przeciwnym razie należy dostarczyć te dokumenty w ciągu 10 dni od chwili wydania numeru tymczasowego.
Czy znajdzie się wielu oszustów, którzy „wyrobią nam licencję w jeden dzień” i nie potrzebują żadnych dokumentów? Na to pytanie każdy może odpowiedzieć sobie sam. Jeśli po upływie 10 dni nie prześlemy dokumentacji uzupełniającej, rejestr turystyki wszczyna proces anulowania licencji.
Aby ukonstytuować Sociedad Limitada w Hiszpanii należy podjąć następujące kroki:
I. Rejestracja nazwy w Registro Mercantil – wniosek o certificado negativo de denominación social – dokument, który akredytuje, że nazwa firmy nie jest tożsama z jakąś już istniejącą. Prezentuje się dokument z trzema propozycjami nazwy. Certificado negativo ma ważność trzech miesięcy od daty wydania.
II. Otworzyć konto bankowe dla Sociedad i wpłacić kapitał – el capital mínimo inicial. Wymagany kapitał to 3000 euro, ale tych pieniędzy oczywiście się nie traci – można je przeznaczyć na opłaty związane z założeniem spółki.
III. Zredagować Statut – Estatutos Sociales – zbiór przepisów, które później zostaną wkomponowane w publiczną Escriturę de la Constitución, czyli dokument notarialny.
IV. Podpisać Akt Notarialny – wszyscy wspólnicy – Socios podpisują publiczny dokument u notariusza, który później jest konieczny do wpisu w Registro Mercantil. Aby go uzyskać, należy dostarczyć: Statuty, certificado negativo del registro mercantil, oryginał dokumentów tożsamości wspólników, którzy tworzą spółkę – Sociedad, deklarację o inwestycjach zagranicznych (dla obcokrajowców).
V. Postępowanie w Urzędzie Skarbowym:
A) Wyrobienie NIF – Número de Identificación Fiscal – na razie będzie to numer prowizoryczny (model 036, fotokopia dokumentów tożsamości Socios, fotokopia Escritury założycielskiej dla danej Sociedad. NIF prowizoryczny ma ważność 6 miesięcy – w tym czasie trzeba wystąpić o NIF definitywny.
B) Wpis do I.A.E. – Impuesto de Actividades Económicas (model 840 i dokumenty wymienione wyżej) – wpis do Administracji Fiskalnej danego regionu, w którym podejmuje się działalność.
C) Deklaracja VAT – Declaración censal (IVA).
VI. Wpis do Rejestru Handlowego – Registro Mercantil w prownicji działalności firmy.
VII. Wyrobienie NIF definitywnego oraz rejestr w Seguridad Social (opieka zdrowotna), ewentualne kwestie związane z zatrudnieniem pracowników (tzw. número de patronal) oraz licencia de apertura – licencja na otworzenie lokalu w celu przyjmowania Klientów.
Zachęcamy do korzystania z naszych usług przy rejestracji, rozliczeniach oraz doradztwie podatkowym spółek.
Weryfikację pochodzenia środków przeprowadza się w celu przestrzegania przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Są do tego zobowiązane wszystkie instytucje mające do czynienia z inwestowaniem pieniędzy pochodzących spoza Hiszpanii. Bank, kancelaria prawna czy deweloper ma prawo domagać się dokumentacji potwierdzającej źródło pieniędzy, które chcemy zainwestować w Hiszpanii. Z reguły są to wyciągi bankowe, ostatnie rozliczenia podatkowe oraz zaświadczenia o zarobkach z zakładu pracy. Niekiedy proces ten się przeciąga – zdarza się to i z winy wnioskującego, jak i z powodu oporów ze strony dostarczającego dokumenty. Z naszej perspektywy wygląda to tak, że im jesteśmy bardziej gotowi do współpracy, tym sprawniej weryfikacja ta przebiega.
N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero), czyli numer identyfikacji obcokrajowca, to numer fiskalny dla osób fizycznych, które nie są narodowości hiszpańskiej. O przyznanie tego numeru wnioskuje się najczęściej na komisariatach policji po ówczesnym umówieniu wizyty, przygotowaniu niezbędnych dokumentów (kopii dokumentu tożsamości oraz formularzy) i opłaceniu opłaty administracyjnej w wysokości 9.84 EUR.
De facto jeśli planuje się jakąkolwiek inwestycję lub dłuższy pobyt w Hiszpanii, to jest to numer niezbędny – czy mówimy o zakupie nieruchomości (w związku z którą trzeba odprowadzić należne podatki), czy zawarciu umowy o pracę w Hiszpanii, założeniu konta w banku, zakontraktowaniu Internetu czy jakichkolwiek innych czynnościach administracyjnych, w których nie występujemy w roli turysty.
Sama procedura wyrobienia tego numeru nie jest trudna, natomiast (zależnie od pory roku) ze względu na niewielką ilość dostępnych wizyt, trzeba być bardzo czujnym oraz niekiedy gotowym pokonać sporo kilometrów (nawet do innej prowincji), aby dopełnić wszelkich formalności. Na koniec warto wiedzieć, że uzyskany numer trzeba zgłosić w Urzędzie Skarbowym, ale to mogą zrobić jedynie „colaboradores”, czyli jednostki współpracujące z Agencia Tributaria, aby numer ten został zarejestrowany w Urzędzie. Jeśli ktoś inny w naszym imieniu wyrabia nam ten numer, zawsze warto zapytać, czy został złożony model 030 – „alta en el censo”, żeby uniknąć późniejszych komplikacji.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytanie?