aktualności
Zbliża się termin rozliczeń podatkowych dla nierezydentów w Hiszpanii. Co muszą wiedzieć właściciele nieruchomości?
Choć sezon podatkowy w Hiszpanii nie cieszy się taką medialną uwagą jak w wielu innych krajach Unii Europejskiej, to dla tysięcy właścicieli zagranicznych nieruchomości styczeń pozostaje kluczowym okresem w kalendarzu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wszyscy nierezydenci podatkowi posiadający nieruchomość w Hiszpanii muszą między 1 a 20 stycznia 2026 r. rozliczyć podatek IRNR za rok 2025. Obowiązek ten istnieje niezależnie od tego, czy nieruchomość była wynajmowana, czy też służyła wyłącznie celom prywatnym.
System podatkowy dotyczący właścicieli nieruchomości, którzy nie mieszkają w Hiszpanii na stałe, może wydawać się skomplikowany. W praktyce jednak opiera się na kilku fundamentalnych zasadach, których znajomość pozwala uniknąć zarówno kar, jak i rosnących odsetek, jakie hiszpański urząd skarbowy (Hacienda) nalicza za opóźnienia.
Nierezydent jako podatnik – obowiązki wynikające z posiadania nieruchomości
Hiszpania od lat przyciąga inwestorów zagranicznych – zarówno tych, którzy kupują nieruchomości rekreacyjne na własny użytek, jak i tych, którzy wykorzystują mieszkania lub domy jako źródło przychodu z wynajmu krótkoterminowego lub długoterminowego. Bez względu na cel zakupu, osoba niebędąca rezydentem podatkowym Hiszpanii podlega obowiązkowi zapłaty podatku dochodowego od nierezydentów IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
Co istotne, obowiązek ten dotyczy nawet tych właścicieli, którzy nie osiągają żadnego dochodu. Sam fakt posiadania hiszpańskiej nieruchomości generuje bowiem tzw. przychód fikcyjny, który jest opodatkowany według z góry określonych zasad. Fikcyjny dochód ma odzwierciedlać korzyść wynikającą z możliwości korzystania z nieruchomości, nawet jeśli realnie nie przynosi ona żadnych wpływów.
Podatek nieruchomościowy IBI – lokalny obowiązek finansowy
Każdy właściciel nieruchomości – rezydent czy nierezydent – zobowiązany jest co roku opłacać również lokalny podatek IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Jest to odpowiednik podatku od nieruchomości znanego w innych krajach europejskich. Stawki IBI różnią się w zależności od gminy i są naliczane od wartości katastralnej. W wielu miastach istnieje możliwość automatycznego obciążenia rachunku bankowego, co zapobiega opóźnieniom.
Warto podkreślić, że IBI jest podatkiem niezależnym od IRNR i nie zastępuje obowiązku corocznego rozliczenia podatku dochodowego od nierezydentów.
IRNR – podatek od dochodu nierezydentów. Zasady dla nieruchomości niewynajmowanych
W przypadku nieruchomości użytkowanych wyłącznie prywatnie, podstawę opodatkowania IRNR stanowi określony procent wartości katastralnej (valor catastral). Jest to element hiszpańskiego systemu podatkowego, który często zaskakuje cudzoziemców:
- podstawą jest 2% wartości katastralnej,
- lub 1,1%, jeśli wartość ta została zaktualizowana w ciągu ostatnich 10 lat.Powstała kwota stanowi fikcyjny dochód, który podlega opodatkowaniu według stawki:
- 19% dla obywateli UE/EOG,
- 24% dla reszty świata.
To właśnie ta część systemu podatkowego sprawia, że nawet osoby korzystające ze swojej nieruchomości tylko kilka tygodni w roku muszą co roku złożyć deklarację i opłacić podatek.
Co w przypadku wynajmu? Dochód rzeczywisty i możliwość odliczeń
Znacznie bardziej złożone jest rozliczenie nieruchomości, które są wynajmowane – zarówno turystycznie, jak i na dłuższe okresy. Nierezydenci osiągający przychód z wynajmu muszą rozliczyć dochód rzeczywisty, czyli różnicę między przychodem a kosztami podatkowymi.
Dla obywateli UE i krajów EOG dostępne są liczne odliczenia, w tym m.in.:
- koszty eksploatacyjne,
- podatek IBI,
- ubezpieczenie,
- amortyzacja,
- prąd, woda i inne media (jeśli pokrywa je właściciel),
- koszty wspólnotowe,
- prowizje agencji oraz platform wynajmu.
W przypadku krajów spoza UE/EOG niestety nie ma możliwości odliczenia kosztów.Co ważne, według obowiązujących przepisów, jeśli w roku podatkowym nieruchomość była wynajmowana tylko przez część czasu, właściciel musi rozliczyć dwa modele:
- okresy wynajmu – na zasadach dochodu rzeczywistego,
- okresy niewynajmowane – jako przychód fikcyjny.
To jedna z częstszych przyczyn pomyłek, a w konsekwencji interwencji ze strony hiszpańskiego urzędu skarbowego.
Nowe przepisy i ujednolicenie terminów – porządek w systemie od 2024 roku
Do 2024 roku terminy rozliczeń zależały od różnych czynników, co prowadziło do zamieszania. Zmieniło się to wraz z wprowadzeniem ujednoliconej zasady, zgodnie z którą wszystkie deklaracje IRNR dotyczące nieruchomości niewynajmowanych oraz wynajmowanych rozlicza się do 20 stycznia kolejnego roku podatkowego.
Zmiany te mają ułatwić życie podatnikom i wyrównać zasady obowiązujące rezydentów i nierezydentów. Dla wielu właścicieli oznacza to jednak konieczność wcześniejszego przygotowania dokumentacji, zwłaszcza jeśli korzystają z usług doradców podatkowych lub pośredników.
Hiszpański urząd skarbowy: egzekwowanie na lata wstecz
Jednym z najważniejszych elementów systemu podatkowego, o którym często zapominają nierezydenci, jest uprawnienie hiszpańskiej Haciendy do kontroli i egzekwowania zaległości podatkowych za okres do pięciu lat wstecz plus rok bieżący, czyli w praktyce nawet za sześć lat. Urząd nierzadko wszczyna postępowania dopiero wtedy, gdy odsetki są znaczące, co może być przykrą niespodzianką dla właścicieli, którzy nie znali swoich obowiązków.
Dlatego tak istotne jest, aby rozliczać się regularnie, nawet wtedy, gdy nieruchomość nie generuje realnego zysku.
Dlaczego nierezydenci popełniają błędy? Najczęstsze problemy
Eksperci podatkowi zwracają uwagę na trzy najczęstsze błędy nierezydentów:
- Brak świadomości obowiązku – wielu właścicieli zakłada, że jeśli nie wynajmują nieruchomości, nie muszą niczego zgłaszać.
- Mylenie podatku IBI z IRNR – właściciele płacą IBI i są przekonani, że spełnili obowiązek podatkowy.
- Błędne rozliczenia przy wynajmie – w tym nieuwzględnianie osobnych okresów wynajmu i niewynajmowania.
Każdy z tych błędów może skutkować postępowaniem podatkowym oraz naliczeniem odsetek.
Dokumenty potrzebne do prawidłowego rozliczenia
Aby przygotować deklarację, niezbędne są m.in.:
- akt notarialny nabycia nieruchomości,
- numer NIE,
- potwierdzenie rezydencji podatkowej w kraju zamieszkania,
- ostatni rachunek IBI,
- informacje o wynajmie i ewentualnych kosztach.
Im wcześniej przygotuje się dokumenty, tym mniejsze ryzyko pośpiechu czy błędów.
Wsparcie dla właścicieli nieruchomości – pomoc profesjonalistów
Choć hiszpański system podatkowy dla nierezydentów z pozoru wydaje się przejrzysty, praktyka pokazuje, że każda sytuacja może różnić się niuansami. Rodzaj posiadanej nieruchomości, sposób jej użytkowania, położenie, a nawet aktualizacja wartości katastralnej – wszystko to wpływa na ostateczną wysokość podatku.
Dlatego wielu właścicieli decyduje się na skorzystanie z usług profesjonalnych kancelarii podatkowych, które czuwają nad prawidłowością rozliczeń, terminami oraz poprawnością dokumentów.
Nasza kancelaria służy pomocą
Jeśli posiadasz nieruchomość w Hiszpanii i nie masz pewności, jak poprawnie rozliczyć podatek IRNR, IBI lub dochód z wynajmu – jesteśmy do Twojej dyspozycji. Od lat specjalizujemy się w obsłudze nierezydentów, przygotowując deklaracje podatkowe, analizując sytuację majątkową oraz reprezentując klientów przed hiszpańskimi urzędami.
Skontaktuj się z nami:
info@ltasociados.com
+34 744 70 20 35
www.ltasociados.com