aktualności
Jak kupować nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii
Praktyczny Przewodnik
Zakup nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii to proces, który może wydawać się złożony, szczególnie dla osób nieznających lokalnych realiów. W poniższym przewodniku krok po kroku przeprowadzimy Cię przez najważniejsze etapy, które pomogą uniknąć niespodzianek i niepotrzebnych komplikacji. Warto jednak pamiętać, że nie wszystkie wymienione tu kroki będą zawsze konieczne, a ich kolejność może się różnić w zależności od konkretnego przypadku.
1. Rezerwacja nieruchomości
Proces zakupu zazwyczaj rozpoczyna się od rezerwacji nieruchomości. W tym celu podpisywana jest umowa rezerwacyjna, która jest dość prosta i zazwyczaj wymaga wpłaty zaliczki (zwykle od 3 do 10 tys. euro). Po wpłacie tej kwoty sprzedający zdejmują ofertę z rynku, co daje czas na załatwienie formalności.
2. Sprawdzenie Nieruchomości
Zanim przejdziesz do podpisania umowy przedwstępnej, ważne jest, aby dokładnie zweryfikować nieruchomość i jej właściciela. Na tym etapie zaleca się sprawdzenie:
- Tożsamości sprzedającego i jego prawa do sprzedaży.
- Dokumentacji nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych oraz planów.
- Stanu prawnego i technicznego budynku, instalacji (elektrycznej, wodnej, gazowej) oraz części wspólnych.
- Obciążeń i służebności, które mogą wpływać na korzystanie z nieruchomości
- Statutów wspólnoty mieszkaniowej, aby zrozumieć zasady zarządzania budynkiem.
Dokładna analiza tych elementów pozwala zminimalizować ryzyko związane z zakupem.
3. Podpisanie Umowy Przedwstępnej
Kiedy masz pewność, że wszystko jest w porządku, kolejnym krokiem jest przygotowanie umowy przedwstępnej, znanej jako contrato de arras penitenciales. Jest to dokument podobny do polskiej umowy przedwstępnej i zawiera kluczowe ustalenia dotyczące zakupu, takie jak:
- Terminy i warunki płatności.
- Ostateczny termin podpisania aktu notarialnego.
- Zobowiązania stron oraz ewentualne kary za wycofanie się z umowy.
Zgodnie z hiszpańskim prawem, jeśli sprzedający wycofa się z umowy, musi zwrócić kupującemu podwójną wysokość zaliczki. W przypadku rezygnacji przez kupującego, zaliczka przepada.
4. Uzyskanie Numeru Podatkowego i otwarcie Konta Bankowego
Aby móc dokonać zakupu w Hiszpanii, niezbędne jest uzyskanie numeru identyfikacji podatkowej: NIE dla osób fizycznych oraz NIF dla firm. Wymaga to:
- dla firm: dostarczenia dokumentów takich jak wyciąg z KRS, statut firmy, sprawozdania finansowe (wszystko przetłumaczone przysięgle).
- założenia konta bankowego w Hiszpanii, co jest konieczne nie tylko do finalnej wpłaty, ale również do regulowania bieżących opłat za media i podatki.
Należy również pamiętać, że numer NIE/NIF wymaga aktywacji w hiszpańskim urzędzie skarbowym.
4b. Ubiegasz się o Kredyt? Oto, co musisz Wiedzieć
Jeśli planujesz finansować zakup kredytem hipotecznym, warto rozpocząć procedurę na około 3 miesiące przed planowanym podpisaniem aktu notarialnego. Banki w Hiszpanii zazwyczaj wymagają:
- ostatnich dwóch deklaracji podatkowych (PIT).
- wyciągu z BIK oraz historii transakcji z ostatnich sześciu miesięcy.
- dodatkowych dokumentów, w zależności od sytuacji kredytobiorcy
Standardowo kredyt hipoteczny można uzyskać na maksymalnie 20-25 lat, z oprocentowaniem zmiennym (Euribor + 1,2%). Dla osób zarabiających w euro, dolarach lub funtach dostępne są opcje z oprocentowaniem stałym na pierwsze 2-3 lata.
5. Finalizacja Zakupu – Podpisanie Aktu Notarialnego
Po zakończeniu wszystkich formalności, ustalany jest termin podpisania aktu notarialnego (Escritura). Na tym etapie przygotowuje się tzw. desglose de pagos, czyli szczegółowy kosztorys transakcji. W sytuacjach, gdy nieruchomość jest obciążona długami, odpowiednia część płatności przeznaczana jest na ich spłatę.
6. Formalności po Zakupie
Po zakończeniu transakcji należy zająć się:
- przepisaniem umów na media.
- uzyskaniem niezbędnych licencji (np. na wynajem turystyczny lub remonty).
- rejestracją własności w księdze wieczystej oraz uregulowaniem opłat notarialnych i podatkowych.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii wymaga znajomości lokalnych procedur i przepisów, dlatego warto skorzystać z pomocy specjalistów. Z naszym doświadczeniem możesz mieć pewność, że cały proces przebiegnie bezproblemowo i zgodnie z hiszpańskim prawem.