aktualności
Typowe dylematy kupującego nieruchomość w Hiszpanii
W poniższym wpisie postaramy się uporządkować kilka typowych rozterek, jakie towarzyszą potencjalnemu Nabywcy nieruchomości w Hiszpanii. Zapraszamy do lektury!
1. Czy rzeczywiście warto się w to pakować?
Typowa początkowa wątpliwość. Po pierwotnej euforii następuje najczęściej rozważne badanie rynku, zimna kalkulacja kosztów i pytanie: czy warto chodzić w coś tak odległego jak dom w Hiszpanii, skoro mieszkam w Polsce? W tym kontekście warto poszukać odpowiedzi na inne pytanie: Po co mi ten dom? Chcę ulokować odłożone środki w miarę bezpieczny sposób? Chcę, aby moja rodzina i przyjaciele mięli dobrą przystań? Chcę ten dom wynająć i mieć źródło pasywnego dochodu? Jeśli na któreś z powyższych pytań odpowiedziałeś twierdząco – to znaczy, że warto się w to pakować…
2. Ten dom nie jest idealny
Obalmy pewien mit: wymarzona nieruchomość nie istnieje. Polacy, którzy kupują dom w Hiszpanii często są rozczarowani jakością wykończenia, poziomem budowlanym, izolacją, jednym słowem: prowizorką w kilku kwestiach. Powiedzmy sobie szczerze: nieruchomości w Hiszpanii nie są budowane, żeby znosić mrozy, a domy nie są traktowane tutaj jako twierdze, w których spędzamy całe życie. W Hiszpanii życie toczy się na ulicy, w barze, na plaży, w ciągłej interakcji z ludźmi. Warto to zaakceptować i nie szukać ciągłej kalki polskiej rzeczywistości, tylko cieszyć się tą różnorodnością. Idealny dom nie istnieje. Zawsze będzie jakiś zawód: instalacja elektryczna, jakość płyt ścian, łuki, kolory, kafelki, etc. Te kwestie można zmienić, wyremontować, a słońca, ciepła i światła nie kupimy nigdzie i za żadne pieniądze. Warto mieć to na uwadze.
Jeszcze jedna uwaga w tym aspekcie: musimy być realistami. Nie da się kupić świetnego mieszkania z widokiem na morze, o idealnym standardzie, bardzo tanio, wynajmować je turystycznie cały rok, a przy okazji – w szczycie sezonu – korzystać z niego i pozwalać na korzystanie z niego naszej rodzinie i znajomym… Hiszpania jest cieplejsza niż Polska, ale sezon plażowy nie trwa tu cały rok, a mieszkanie w lokalizacji nadmorskiej, jeśli nie jest to duże miasto, normalnie nie zarabia przez 12 miesięcy. Poza tym “kradzież” miesiąca wakacyjnego na własny użytek znacznie obniży zyski roczne.
3. A co jeśli się zmieni trend na rynku?
Nie jesteśmy w stanie przewidzieć co stanie się za jakiś czas. Jeszcze trzy lata temu wydawało się, że pandemia i lockdown w skali całego świata są niemożliwe. Dziś wiemy jak bardzo byśmy się mylili… Patrząc zdroworozsądkowo, nie ma wielkiego ryzyka w kupnie domu w Hiszpanii, gdzie ceny nieruchomości rosną i turystyka po-covidowa osiąga bardzo wysokie poziomy, a ceny usług szybują w górę
4. Czy aby ten agent nie chce mnie naciągnąć na cokolwiek?
Kiedy oglądamy kilka mieszkań z tym samym Agentem, czasami możemy dojść do wniosku, że Agent chciałby, żebym kupił cokolwiek, bylebym tylko zostawił pieniądze jego agencji. Pamiętajmy jednak, że bardzo często Agent selekcjonuje mieszkania, które wizytujemy według umówionego z nami kryterium ceny, powierzchni, lokalizacji itd., a zatem to nam powinny się te mieszkania podobać o wiele bardziej niż Agentowi i nie należy patrzeć na niego z nieufnością, ale raczej z zadowoleniem, że przygotował nam dobrą wizytę, podczas której oglądamy spersonalizowane oferty. Generalnie, kiedy Klient ma swoje stałe kryterium i nie zmienia swoich preferencji co kilka minut, Agent, który zna lokalne zwyczaje i struktury rynku, staje się znakomitym doradcą.
5. Czy potrzebuje adwokata?
Tak, bez żadnych wątpliwości. Dobry prawnik sprawdzi nam status danego lokalu, wyjaśni kwestie wątpliwe, skonstruuje umowy w taki sposób, aby broniły mojego interesu i odpowiednio mnie zabezpieczy. Ktoś może powiedzieć, że ta odpowiedź jest tendencyjna, skoro jesteśmy Kancelarią Adwokacką. Proszę jednak zauważyć, iż wypowiadamy się ogólnie o potrzebie dobrego adwokata do obsługi transakcji, a nie o potrzebie naszej Kancelarii. Dobry, niezależny, doświadczony Prawnik pozwoli nam uniknąć niepotrzebnego zakupu oraz odliczyć z ceny wszystkie ewentualne gestie strony sprzedającej, jakie ona powinna pokryć, a o których bez jego pomocy nawet nie mielibyśmy pojęcia. W Hiszpanii jest takie powiedzenie: lo barato sale caro – to, co tanie, okazuje się drogie. Szukanie oszczędności na siłę w kwestiach tak istotnych jak obsługa prawna jest lekkomyślnością.
6. Wynajem krótko czy długoterminowy?
To kolejna z wątpliwości, która rodzi się najczęściej po zakupie… Wynajmować turystycznie, płacić agencji za obsługę takiego wynajmu, stresować się ciągle zmieniającymi się lokatorami, a może wybrać bezpieczniejszą opcję wynajmu długoterminowego w czasie, w którym nie korzystamy z mieszkania w Hiszpanii?…
To jest pytanie, na które nie jest łatwo odpowiedzieć ogólnie, ale które staje się już o wiele łatwiejsze, znając lokalizację nieruchomości. W ciepłych kurortach warto wynająć turystycznie i nastawić się na wysokie ceny podczas szczytu sezonu (lipiec, sierpień), a w roku szkolnym poszukać być może innych sposobów (dość powszechne jest wynajmowanie mieszkań nauczycielom, którzy mają swoje miejsce pracy w lokalizacjach turystycznych, nadmorskich, od września do czerwca, a w wakacje nastawić się na ruch turystyczny). W miastach z dużymi lotniskami wynajem turystyczny będzie opłacalny przez cały rok, mówiąc dość ogólnikowo. Generalnie, warto oprzeć się na dobrym studium rynku i na rzetelnych analizach. Czasami przychodzą do nas Klienci z symulacjami zysku danej nieruchomości, sporządzonymi przez agencje, w których bardzo optymistyczna stopa zwrotu sięga nawet 20% rocznie (10% to raczej standard). Proponujemy ostrożność z tego typu hurraoptymistycznymi wyliczeniami, które bardzo często nie biorą pod uwagę podatków, rosnących cen, nieregularności wynajmu i kosztów związanych z posiadaniem nieruchomości.
7. Czy ten doradca kredytowy rzeczywiście załatwi mi kredyt?
Tutaj proponujemy jeszcze większą ostrożność, gdyż ta wątpliwość jest bardzo uzasadniona. Generalnie nie istnieje coś takiego jak “załatwianie” kredytu. Banki hiszpańskie chętnie przyznają kredyty obcokrajowcom, ale trzeba spełnić pewne kryteria (to materiał na oddzielny wpis w następnym tygodniu). Nieraz ze zgrozą przyglądamy się wycenie usługi “ekspertów” kredytowych, które prezentują nam Klienci. Często są to osoby, które po prostu dostarczają bankowi nasze dokumenty i mówią co jeszcze będzie potrzeba, a więc wchodzą w rolę nieudolnego tłumacza między bankiem a Klientem, choć i tak, jak się okazuje, istotne dokumenty musi przygotować tłumacz przysięgły. Kiedy mamy do czynienia z takimi doradcami – nasza rada może być tylko jedna – uciekać jak najszybciej. Oddziały Banków mają swoich Agentów anglojęzycznych (a nieraz nawet Polaków) i preferują obsługiwać Klientów bez pośredników, ewentualnie z fachową pomocą adwokatów. W TempleCAMBRIA Lawyers współpracujemy z bankami, które honorują tłumaczenia naszego polskojęzycznego prawnika. Nie “załatwiamy” kredytu, ale pomagamy w jego procedowaniu wg potrzeb i możliwości Klienta.
8. A może inne miejsce w Hiszpanii?
Trzeba się przygotować, że ta wątpliwość zawsze się pojawi – w takiej lub innej postaci. A może nie Hiszpania? A może Włochy? A może Grecja? A może Chorwacja?… Odsyłamy do punktu drugiego. Tak jak nie istnieje idealny dom, tak samo nie istnieje idealna miejscowość czy kraj. Z doświadczenia widzimy, ze Klienci pogubieni w wachlarzu możliwości i zmęczeni długotrwałym poszukiwaniem wybierają opcję, która,
delikatnie mówiąc, daleka jest od pierwotnych wyborów i ich potencjału. Warto przestudiować rynek, ale ciągłe wizyty na obczyźnie w celu wyboru idealnego mieszkania stają się męczące i bezproduktywne…
9. Czy będę w stanie dostatecznie nazorować moją własność z Polski?
Tak, ale muszę być świadomy wielu kwestii: podatków, stałych opłat, istnienia Wspólnoty Sąsiedzkiej itd. Warto poszukać tutaj fachowej porady, dobrej agencji, dobrego prawnika, dobrego księgowego, albo kompleksowej usługi, ale generalnie da się tę kwestię nadzorować zdalnie w sposób bardzo efektywny bez większego problemu.
10. A co jeśli wejdą ocupas?
Nie mogło zabraknąć tego punktu w aspekcie Hiszpanii… Warto pamiętać, że problem ocupas to w znakomitej większości problem dosłownie promila własności w Hiszpanii i domów, które są własnością banków albo nie są pierwszą, ani nawet drugą rezydencją ich właściciela, albo których problem własności nie jest w ogóle uregulowany. Generalne, ryzyko ocupas jest znikome, a podczas szukania nieruchomości, studiując tę kwestię w przestrzeni danego osiedla, można ten aspekt zredukować do zera.
Tak więc… tak przedstawia się nieudolna próba uchwycenia wielu kwestii w miarę krótkim wpisie. Z przyjemnością odpowiemy na Twoje pytania i postaramy się rozwiać Twoje wątpliwości. Zapraszamy do kontaktu z TempleCAMBRIA Lawyers. Fachowa obsługa, poradnictwo prawne i finansowe, doświadczona międzynarodowa załoga – to tylko niektóre z naszych atutów. Skontaktuj się z nami już dziś!