aktualności
Po co mi obsługa prawna przy kupnie nieruchomości?
W ostatnim czasie nasza kancelaria ma sporo zapytań o kwestie podatkowe z racji problemów niektórych obcokrajowców z hiszpańskim urzędem skarbowym.
Większość z tych problemów wynika z nieopłaconych na czas stosownych podatków (od przeniesienia, dla nierezydentów, od wzbogacenia, od wielkich fortun, od nieruchomości), których odsetki, w połączeniu z mandatami, urosły do sporych kwot. Czy można było tego uniknąć? Zdecydowanie tak. Kluczem do tego jest odpowiednia, profesjonalna obsługa prawna przy zakupie nieruchomości.
Dziwi nas niekiedy fakt, iż przy inwestycji rzędu setek tysięcy euro kupujący obcokrajowcy „oszczędzają”, żeby nie płacić za adwokata, który nadzorowałby całą transakcję. Celowo używam tutaj cudzysłowia, ponieważ ta oszczędność bardzo często zamienia się później w jeszcze większą stratę. W Hiszpanii jest takie powiedzenie: lo barato sale caro – to co miało być tanie, ostatecznie kosztuje drogo.
Coraz częściej zdarza się, że otrzymujemy zapytania z prośbą o konsultację typu: „proszę tylko o sprawdzenie jednej umowy”, „ile by Państwo wzięli tylko za przejrzenie aktu notarialnego”, „ja trochę mówię po hiszpańsku, więc dam sobie radę, chodzi mi tylko o jedną rzecz”…
Przypominamy, iż prowadząc transakcję od początku do końca zaciągamy również odpowiedzialność cywilną, co do której posiadamy odpowiednie ubezpieczenia. Oto podsumowanie standardowych etapów podejmowanych przez nas działań przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii:
1. Comprobaciones de los documentos – weryfikacja stanu prawnego nieruchomości (lub dewelopera w przypadku nowego budownictwa), która pozwoli ocenić czy nieruchomość nie posiada wad prawnych ani czy nie jest obciążona długami (obciążenia hipoteczne, służebności osobiste, służebności przesyłu, służebności przejazdu, obciążenia publicznoprawne oraz długi względem wspólnoty, a także ustalenie możliwości uzyskania rozmaitych licencji do pretendowanego użytku nieruchomości). Redakcja odpowiednich pełnomocnictw i wyjaśnienie ich mechanizmu.
2. Wstępne czynności przygotowawcze – wyrobienie numeru NIE dla osób fizycznych (Número de Identificación Extranjeros) lub NIF (Número de Identificación Fiscal) dla firm, pomoc przy założeniu rachunku bankowego w banku hiszpańskim, pomoc w nawiązaniu kontaktu z doradcą kredytowym w banku hiszpańskim w celu umożliwienia zaciągnięcia ewentualnej hipoteki.
3. Contrato de arras – prowadzenie negocjacji ze sprzedającym i opracowanie treści przedwstępnej umowy depozytowej (contrato de arras) z uwzględnieniem rozliczenia ewentualnej umowy rezerwacyjnej – całość z jednoczesnym uwzględnieniem potrzeb Klienta w zakresie zabezpieczenia jego interesu, jeśli chodzi o daty, kalendarz płac, itd.
4. Czynności przygotowawcze przed zawarciem aktu notarialnego – przygotowanie końcowego kosztorysu transakcji sprzedaży nieruchomości obejmującego rozliczenie ewentualnych obciążeń cywilnoprawnych oraz publicznoprawnych (podatkowych); opracowanie, przy współudziale sprzedającego, projektu umowy przeniesienia własności nieruchomości; wybór notariusza i uzgodnienie miejsca oraz terminu zawarcia aktu notarialnego, zgodnie z postanowieniami contrato de arras.
5. Escritura publica – zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, co stanowi dokument przejścia prawa własności do nieruchomości;
6. Czynności porządkujące – uregulowanie wszystkich obciążeń publicznoprawnych związanych z przeniesieniem własności nieruchomości oraz dopełnienie obowiązków formalnych, wynikających z prawa podatkowego, dotyczących przeniesienia własności nieruchomości (w tym złożenie właściwych formularzy w hiszpańskim urzędzie skarbowym – Agencia Estatal de Administración Tributaria); dokonanie odpowiednich zgłoszeń oraz rejestracji, które wymagane są przez przepisy prawa hiszpańskiego w związku z przeniesieniem własności nieruchomości; kontraktacja dostawców mediów, wyrobienie potrzebnych licencji.
- Klientom, którzy z nami kupili nieruchomość, na bieżąco przypominamy o konieczności złożenia odpowiednich formularzy podatkowych. Nie jesteśmy i nie pretendujemy do bycia mistrzami jednego dealu.
- Prowadzimy również usługi księgowe, zajmujemy się prawem spadkowym i rodzinnym, jak również doradztwem podatkowym i zakładaniem firm. Zapraszamy do kontaktu i do korzystania z naszych profesjonalnych usług.