aktualności
Contrato de arras – co warto wiedzieć?
Niemal każdy kupujący nieruchomość w Hiszpanii spotkał się z określeniem CONTRATO DE ARRAS, który jest wstępną umową kaucyjną, rezerwacyjną, przedwstępną bądź depozytową.
Formuła ta, dość często wykonywana w tego typu operacjach, nie jest bardzo skomplikowana, jednak istnieje szereg kwestii, które należy wziąć pod uwagę, aby uniknąć problemów w przyszłości.
Co to jest contrato de arras?
Pierwszą rzeczą, którą należy zrobić, to dokładnie wiedzieć, czym jest umowa depozytowa i jaka powinna być. Jak wskazuje Organización de Consumidores y Usuarios, jest to prywatna umowa podpisywana przez sprzedającego i kupującego niueruchomość w celu zapewnienia rezerwacji nieruchomości, a tym samym uniemożliwienia którejkolwiek ze stron wycofania się przed sformalizowaniem aktu notarialnego. Jest to umowa wstępna na piśmie, która oznacza późniejszą sprzedaż na warunkach uzgodnionych i odzwierciedlonych w tej umowie. Jeśli po tym zastrzeżeniu i pisemnym zobowiązaniu, którakolwiek ze stron odmówi realizacji czynności kupna-sprzedaży, może to oznaczać karę. Dlatego pomimo tego, że podpisanie dokumentu jakim jest umowa depozytowa jest czymś prostym, zawsze najlepiej skorzystać z porady prawnika i nie posługiwać się gotowcami znalezionymi w Internecie albo podsuniętymi przez kogokolwiek.
Jakie rodzaje umów depozytowych istnieją?
Nie wszystkie umowy depozytowe są takie same. W rzeczywistości istnieją trzy rodzaje depozytów, które dostosowują się do potrzeb każdego kupującego lub sprzedającego:
1. Arras penitenciales
Są najpowszechniejsze. Opisuje je art. 1454 Kodeksu Cywilnego. Daje obu stronom możliwość niesformalizowania umowy sprzedaży. Gdyby to sprzedawca zrezygnował z operacji, musiałby zwrócić pomnożoną przez dwa wartość kaucji. Jeśli jednak to kupujący odmówi sfinalizowania nabycia domu, straci zadatek.
2. Arras penales
Są dużo rzadsze. Różnią się one od poprzednich tym, że ich celem jest zagwarantowanie sprzedaży nieruchomości. Znajdują one swoje odzwierciedlenie w artykułach 1152 i 1153 Kodeksu Cywilnego. W takim przypadku, jeśli jedna ze stron ostatecznie nie wywiąże się z umowy, poza zadośćuczynieniem finansowym, które jest również przewidziane w kaucji, poszkodowany może żądać wykonania umowy i naprawienia szkody.
3. Arras confirmatorias
Również bardzo rzadkie. Opis ich znajdziemy w art. 1124 Kodeksu Cywilnego. Charakteryzują się tym, że w przypadku niedotrzymania umowy konieczne byłoby pójście na drogę sądową i tam zostałyby określone konsekwencje dla strony, która odstąpiła od umowy.
W każdym z tych przypadków podczas przygotowywania umowy wskazane jest skorzystanie ze wsparcia eksperta w kwestiach prawnych, aby upewnić się, jaki rodzaj kaucji jest najwygodniejszy w naszym konkretnym przypadku.
Co powinien zawierać contrato de arras?
1.Dane kupującego i sprzedającego. 2.Dane nieruchomości: adres referencja z Catastro, Registro, pełny opis, inne informacje. 3.Koszt rezerwacji: kwota kaucyjna, którą kupujący zamierza zapłacić sprzedającemu jako rezerwację (często jest to około 10% ceny nabycia) i sposób jej zapłaty oraz termin (najczęściej mówimy o około pięciu dniach i przelewie bankowym). 4.Informacje o ewenualnych zadłużeniach i sposób ich likwidacji. 5.Cenę – całkowity koszt transakcji sprzedaży oraz sposób zapłaty pozostałej kwoty, oprócz kwoty kaucyjnej (najpowszechniejszym sposobem jest czek bankowy przekazywany przy podpisywaniu Aktu Notarialnego). 6.Koszty sprzedaży. Przeprowadzenie operacji tego typu wiąże się z szeregiem dodatkowych kosztów całości operacji (o kosztach kupującego pisaliśmy tutaj: https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=125830050373723&id=100088401846260 ) i już w contrato de arras należy zaznaczyć kto pokrywa jakie koszty (notarialne, rejestru, obsługi prawnej, bankowe, zniesienia hipoteki, jeśli dotyczy, itd. – czy jest to podział przewidziany przez prawo, czy też uzgodniony w inny sposób przez strony). 7.Termin ostateczny podpisania aktu notarialnego – do kiedy trzeba załatwić wszystkie potrzebne formalności, żeby sfinalizować operację w biurze konkretnego Notariusza, którego także należy wskazać w contrato de arras. Warto dodać, iż jeżeli będziemy prosić o kredyt hipoteczny – warto negocjować nieco więcej czasu, żeby zostawić margines dla banku. Ta kwestia również powinna być opisana w contrato de arras. Dla kupującego idealny zapis to taki, który precyzuje, iż sprzedający zwraca całość zadatku, gdyby kupującemu nie został przyznany kredyt i o taki zapis warto się starać.
8.Sprecyzować ewentualne kary, inne od tych, które zawiera Kodeks Cywilny, które były by konsekwencją dla obu stron w przypadku ostatecznego odrzucenia umowy. 9.Załączyć odpowiednie aneksy: nota simple, nota z Catastro, certyfikat energetyczny, spis mebli i sprzętu AGD, który również miałby być przedmiotem kupna. 10.Podpisy obu stron.
Contrato de arras nie jest wymagany przez prawo, aby kupić nieruchomość w Hiszpanii, ale jest bardzo powszechną praktyką, ponieważ daje możliwość i czas na poważne przygotowanie transakcji zakupu nieruchomości i pełnej weryfikacji wymarzonego miejsca, które ma być naszym azylem w Hiszpanii.
Dobrze zredagowany contrato de arras zabezpiecza tak sprzedającego, jak i kupującego oraz ułatwia każdy kolejny krok w procesie zakupu. Pamiętajmy, ża zakup każdej nieruchomości to osobna historia i w taki właśnie sposób należy podejść do tematu, a nie szukać schematów do łatwej i natychmiastowej aplikacji w każdym przypadku.
Jeśli masz pytania co do tego postu – skontaktuj się z nami, a chętnie odpowiemy na Twoje wątpliwości i pomożemy w procesie bezpiecznego zakupu nieruchomości, asystując w języku polskim i przygotowując dokumenty dwujęzyczne. Możesz pisać do nas po polsku.